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Comentarios a la STS (Sala 1ª) núm. 242, de 23 de mayo de 2014 (MP Sastre Papiol):

Se ejercitó una demanda de acción de resolución de contrato y de reclamación de cantidad contra una empresa promotora de viviendas, por no finalizar la obra y a su vez por no asegurar las cantidades anticipadas a cuenta por el comprador, según lo exigido por la Ley 57/1968, de 27 de julio.

Acumuladamente, se demandó también a los administradores mancomunados en ejercicio de la acción individual de responsabilidad (en base al ya derogado art. 69 LSRL, que remitía al también derogado TRLSA).

La Sentencia dictada por el Tribunal Supremo estima íntegramente la demanda planteada, y condena a la sociedad y a sus administradores de modo solidario al pago de las cantidades anticipadas por los compradores, junto con sus intereses legales, así como a las costas del juicio.

Desde nuestra humilde postura, encontramos la resolución muy acertada, y totalmente impecables sus argumentos. Pasemos ya al análisis de los razonamientos seguidos por el TS.

El relato fáctico del caso no presenta una gran complejidad: una persona física contrató con una promotora de viviendas la compra anticipada de un edificio que se iba a construir (vulgarmente conocida como compra “bajo plano”). Junto con la firma del contrato, el comprador se obligaba a anticipar una serie de cantidades para llevar a cabo la construcción de la vivienda que el perceptor, por Ley, debe asegurar para el caso de incumplimiento. Finalmente, la vivienda no fue construida y el comprador resolvió el contrato de modo extrajudicial, pero no percibió la devolución de las cantidades anticipadas, ya que la promotora incumplió con su obligación legal de garantizar la devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro o aval solidario.

Para estimar la procedencia de la responsabilidad de los administradores demandados, el TS analiza el deber de asegurar las cantidades anticipadas. En ese sentido, resulta obvio que nos hallamos ante una obligación legal, de ius cogens, imperativa, de obligado cumplimiento por parte de las promotoras, y tuitiva de los derechos del comprador (de tal modo que, como se encarga de recordar la Sentencia, “los derechos que la presente Ley otorga a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables”).
Una vez analizada la naturaleza legal de dicho deber, la Sentencia – en orden a determinar si esta infracción es directamente imputable también a los administradores de la sociedad- procede a analizar los presupuestos de la acción individual de responsabilidad frente a los administradores sociales.

En relación a este aspecto, la Sentencia –de modo muy meridiano y entendible- destaca que la acción individual procede cuando nos hallamos ante un daño cometido por los administradores sociales “en el ejercicio de su cargo”. Así, se compara con una acción extracontractual por daños, si bien la responsabilidad se genera por actos llevados a cabo por los administradores en el ejercicio de su actividad orgánica, “y no en el ámbito de su esfera personal, en cuyo supuesto entraría en juego la responsabilidad extracontractual del art. 1902 CC” (v. punto 3 del Fundamento Tercero de la Sentencia comentada).
En el caso a enjuiciar, nos hallamos ante una normativa sectorial (la ya mencionada Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas). Los administradores deben cumplir con la normativa que regula su sector y como tales, deben emplear la diligencia de un ordenado empresario y cumplir los deberes impuestos por las leyes en relación con los terceros directamente afectados por su actuación.

Partiendo de las anteriores premisas, la Sentencia analiza de manera pormenorizada la concurrencia de todos y cada uno de los requisitos que dan lugar a la estimación de la acción frente a los administradores demandados:

(i) Incumplimiento de una norma (la Ley 57/1986)
(ii) Imputabilidad de tal conducta a los administradores como órgano social.
(iii) Conducta antijurídica, culposa o negligente susceptible de generar daño.
(iv) Daño directo al reclamante.
(v) Relación de causalidad entre la conducta contraria y el daño.

En el presente caso, la relación de causalidad resultaba evidente, pues la omisión de garantizar las cantidades anticipadas por el comprador fue la que generó el daño al comprador que, ante el incumplimiento de la entrega de la vivienda, no pudo recuperar dichas cantidades ya que no habían sido garantizadas por parte de los administradores de la sociedad vendedora.

De los anteriores antecedentes, resulta claramente la procedencia de la acción de responsabilidad de los administradores demandados, tal y como concluye la Sentencia con rotundidad: “En el presente caso, el incumplimiento de una norma sectorial, de ius cogens, cuyo cumplimiento se impone como deber del administrador, en tanto que deber de diligencia, se conecta con el ámbito de sus funciones (arts. 225, 226, 236 y 241 LSC), por lo que le es directamente imputable.”
Como hemos adelantado, estamos totalmente de acuerdo con el fallo dictado, y con los argumentos utilizados por la Sala 1ª, que resultan impecables.

Debemos destacar, además, un aspecto importante a tener en cuenta. En el caso enjuiciado, se produjeron –al menos- 2 incumplimientos: el incumplimiento en la entrega de la vivienda dentro del plazo fijado (que daría lugar al derecho a resolver el contrato, y a exigir una indemnización de daños y perjuicios a la sociedad); y el incumplimiento del deber legal de asegurar las cantidades anticipadas para la construcción de la vivienda. Es este último, el único susceptible de generar la responsabilidad de los administradores. Un mero incumplimiento contractual por parte de una persona jurídica –como se encarga de recordar la sentencia en sus apartados finales- no da lugar a la responsabilidad de su administrador o administradores. Conviene tener esto muy claro.

Por otro lado, desde nuestro punto de vista, el presente caso y los argumentos utilizados en la sentencia también deberían resultar de aplicación (con sus obvias consecuencias legales) para aquellos casos en que la sociedad promotora o vendedora que ha percibido cantidades anticipadas para la construcción de viviendas, ha sido posteriormente declarada en concurso de acreedores. Si el administrador o los administradores no aseguraron las cantidades anticipadas, deberían tener que responder por ello (pensamos principalmente en la pieza de calificación), del mismo modo en que hemos visto cuando la sociedad no se halla declarada en concurso de acreedores.

Del mismo modo debemos recordar que, al hallarnos ante una acción individual de responsabilidad, en caso de plantear la reclamación judicial y de que, con posterioridad a su admisión a trámite la sociedad fuera declarada en concurso, la demanda no quedaría suspendida por aplicación del art. 51 bis.1 (que únicamente determina la suspensión de las acciones de responsabilidad por incumplimiento del deber de disolver ante una causa de disolución). Ténganlo especialmente en cuenta aquellos afectados que al dirigir sus reclamaciones iniciales de modo extrajudicial a los administradores de la sociedad, reciban como respuesta la velada amenaza de un posible concurso de acreedores de la sociedad para imponer una resolución amistosa muy a la baja: ante estos supuestos, la acción individual no se verá frenada por una posible declaración de concurso de la sociedad vendedora.

Esperemos que la acertada línea iniciada por la Sentencia comentada, tenga continuidad y se consolide en la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo.

Daniel Meana